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房屋未通过消防验收合同因此被解除

2014-03-06 15:40:48 来源:北京两高再审律师网

  一、基本案情

  申诉人(一审被告、二审上诉人):安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司。(简称金鹰六安分公司)

  被申诉人(一审原告、二审被上诉人):李安全。

  一审被告:安徽省金鹰房地产开发有限公司(简称金鹰公司)。

  2005年7月7日,李安全与安徽金鹰六安分公司签订一份《商品房买卖合同》,李安全购买金鹰六安分公司开发的一套门面房。合同约定:出卖人在2006年5月1日之前交付商品房,并保证该商品房验收合格。如果出卖人逾期交付的,逾期60日则买受人有权解除合同,出卖人退款并支付违约金。合同签订后,李安全按约付款。

  2006年6月10日,建设单位金鹰公司与施工、监理、设计和勘察等单位与业主代表共同进行了竣工验收,结果为合格工程。但是,该项目未通过消防专项验收,之后未再进行消防验收即交付使用。直至2008年2月20日,该项目通过消防验收,同年10月6日通过环保验收。

  2006年6月15日,金鹰公司刊登公告催促各用户在6月30日前前往公司售楼处办理交房手续。李安全拒绝接收房屋。

  二、案件审理

  李安全诉至六安金安区法院称,金鹰六安分公司违约,逾期6个月交房,故请求法院解除房屋买卖合同,判令退款、支付违约金并赔偿其他经济损失。

  一审法院认为,双方签订的商品房买卖合同真实有效。李安全履行了支付义务,但金鹰六安分公司违约,延期时间超过60日,故支持李安全的诉求。另外,金鹰公司是金鹰六安分公司的法人单位,故其对分公司的行为依法承担相应的责任。因此,判令解除买卖合同,金鹰六安分公司返还购房款、支付违约金与其他经济损失,金鹰公司承担连带清偿责任。

  六安分公司不服一审判决,向六安市中院上诉。二审法院认为,李安全与金鹰六安分公司的合同真实有效,双方应该依约履行。因金鹰六安分公司已逾期60日交房,李安全有权要求解除合同,并由金鹰六安分公司退还购房款、支付违约金。虽然,二审中金鹰六安分公司向法庭提交了《工程竣工验收报告》,但该报告书中有关专业管理部门(公安消防、规划、环保、城建档案管理部门)均未提出验收意见,亦未加盖单位印章。根据我国《建筑法》第61条第二款规定,“建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”故金鹰六安分公司虽刊登公告但不具备交付房屋的条件,应认定该公司违反约定。

  安徽省检察院抗诉认为,二审判决存在适用法律错误的情形。金鹰六安分公司向检察机关申诉称,二审判决认定申诉人逾期60天交房无事实依据。

  那么,2006年6月10日建设单位金鹰公司与施工、监理、设计和勘察等单位与业主代表共同出具的“竣工验收合格”,该验收是否属本案合同约定的“该商品房验收合格”?

  安徽省高院审委会对此形成两种认识:

  1、倾向性意见:根据2000年施行的国务院《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用”的规定,工程验收合格就是指建设、设计、施工、监理等四家单位,它们对工程质量的验收合格,即本案合同约定的“该商品房经验收合格”。而根据该《条例》第49条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”,因此行政部门出具的认可文件并报建设行政主管部门,仅仅为行政管理上的备案。据此,本案建设、施工、监理、设计等单位与业主共同作出的“竣工合格”,就是本案合同约定交付条件所必备的“该商品房经验收合格”。

  2、少数人意见:根据该《条例》第49条规定,结合2007年实施的《安徽省建设工程质量管理办法》第14条“建设工程竣工验收合格的,参加竣工验收的单位应当及时签署工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括:工程概况、工程验收意见,验收单位签章,规划、公安消防、环保等部门出具的认可意见,建设工程质量监督机构对验收的监督意见等。建设工程经竣工验收合格的,方可交付使用”的规定,工程竣工验收单位不仅仅指建设、设计、施工、监理等四家单位,还应包括规划、公安消防、环保、质监站等四部门,它们八家单位对工程质量的验收合格,才为合同约定的房屋交付必备条件所指的“该商品房经验收合格”。

  因此,安徽高院向最高人民法院请示。

  最高院于2009年9月回函如下:

  房屋验收的范围,应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案当事人约定,出卖人交付的房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格,并达到交付使用的条件,因此,交付的房屋除经工程质量验收合格外,还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。而依《消防法》规定,应当进行消防验收的工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,不得投入使用。本案所涉建设工程曾在消防专项验收中未获通过,迟至2008年2月20日始经公安消防部门消防验收合格。

  最终,最高院同意安徽省高院少数人的已经,即安徽省金鹰公司六安分公司于2006年6月15日通知交房时,所涉房屋不具备合同约定“该商品房经验收合格”的交付条件。

  三、案例分析

  本案争议的焦点是,“商品房验收合格”的约定是仅指建设、设计、施工、监理等四家单位的竣工验收,还是也包括规划、环保、消防等验收内容。对此,应从合同的约定和法律的规定来全面分析。

  1、工程验收的种类。根据相关法律规定,可以将工程验收分为竣工验收、专业验收和综合验收。竣工验收是指建设工程约定事项建成后,经施工单位申请,建设单位组织勘察、设计、施工。工程监理等单位对相关工程进行检验,以确定工程是否符合施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准。专业验收是指规划、公安消防、环保、人防等行政管理部门依照法律、法规的规定,对建设工程的相关内容进行检验,以确定其是否符合报建审批事项及国家强制性标准。综合验收是指住宅小区等群体房地产开发项目完成后,建设行政主管部门组织有关行政管理部门对其中涉及公共安全的内容以及市政公用设施配套建设情况进行检验,以确定其是否符合要求和标准。各类验收的主体、验收内容均有不同。

  2、建设工程性质不同,法律要求的验收种类也不相同。建设工程均需进行竣工验收。专业验收视情况而定。常见的专业验收有规划验收、公安消防验收和环境保护验收,具体要求不尽相同且时有调整。关于公安消防验收,1998年的《消防法》第10条、2008年的《消防法》第13条、1997年的《建设工程消防监督审核管理规定》和2009年《建设工程消防监督管理规定》均有规定。另外,综合验收已经于2004年国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》通过后被取消。

  3、商品房验收范围的确定。《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》以及《建设工程管理质量条例》等法律法规都规定,建设工程竣工经验收合格后方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用,但对验收范围都没有明确规定。本案中,当事人在合同中约定:“出卖人应当在2006年5月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第一种条件,并符合本合同约定商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。”根据当事人的约定,交付的商品房须经验收合格,验收标准需符合国家、安徽省以及六安市的规定。

  合同约定房屋交付时间为2006年,依据当时的国家规定,建设工程竣工验收和规划验收,行政职能部门只负责备案;消防验收则需看本案所涉建设工程是否属于“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程”。因本案所涉建设工程的区域有菜市场和超市,按照规定必须进行消防验收。故本案应当认定,安徽省金鹰公司六安分公司于2006年6月15日通知交房时,所涉房屋不具备合同约定“该商品房经验收合格”的交付条件。

来源:北京两高再审律师网 李启来大律师


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